Locação de bens móveis e imóveis, IBS, CBS e NFS-e nacional: empresas devem se preparar para as novas regras

Mudança importante afeta quem aluga, cede ou arrenda bem móveis e imóveis.

A Lei Complementar nº 214/2025 (artigos 10 e 260) determinou que locação, cessão onerosa e arrendamento de bens e direitos passam a gerar IBS e CBS. Como agora há imposto incidindo sobre essas operações, elas precisam obrigatoriamente ser registradas em nota fiscal eletrônica nacional.

Com isso, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026 criou o layout oficial e os códigos de tributação (cTribNac) específicos para o mercado de locação e administração imobiliária dentro da NFS-e Nacional.

99.03.01 – Locação de Bens Imóveis

99.03.02 – Cessão Onerosa de Bens Imóveis

99.03.03 – Arrendamento de Bens Imóveis

99.03.04 – Servidão/Cessão de Uso ou Espaço (quando não tributado por ISSQN)

99.03.05 – Permissão de Uso/Direito de Passagem (quando não tributado por ISSQN)

99.04.01 – Locação de Bens Móveis

Quando começa a valer

Pelo artigo 125 do ADCT, 2026 é um ano de testes do novo sistema tributário. A obrigatoriedade de emissão dessas notas fiscais passa a valer a partir de 01/08/2026, ainda com alíquotas simbólicas de teste:

IBS: 0,1%

CBS: 0,9%

Essas alíquotas baixas servem para calibrar o sistema de Split Payment nacional — não é a tributação definitiva, mas a obrigação de emitir o documento já é real e deve ser cumprida a partir dessa data.

O que isso significa na prática

A partir de 01/08/2026, operações de aluguel, cessão ou arrendamento que antes não exigiam nota fiscal precisarão ser formalizadas por NFS-e, com os códigos específicos definidos pelo Governo Federal.

Quem é afetado

• Holdings imobiliárias

• Empresas com imóveis próprios alugados

• Empresas que recebem receita de aluguel

• Empresas com contratos de cessão ou arrendamento de imóveis

  
  

O que recomendamos

• Revisar os contratos de locação, cessão e arrendamento em vigor

• Levantar todas as operações que passarão a exigir nota fiscal

• Confirmar com seu sistema/emissor se já está preparado para os novos códigos da NFS-e

• Organizar os dados dessas operações desde já, para que tudo esteja pronto até 01/08/2026

• Acompanhar nossas próximas comunicações sobre o tema.

  
  

Ponto importante para pessoas físicas

As pessoas físicas que, no ano-calendário anterior, tiverem auferido receita bruta superior a R$ 240.000,00 com a locação de imóveis próprios ou que possuírem mais de três imóveis distintos destinados à locação deverão se cadastrar para recolher o IBS e a CBS a partir de 1º de janeiro de 2027.

Além disso, caso a receita bruta obtida com aluguéis ultrapasse R$ 288.000,00 durante o próprio ano-calendário, a pessoa física passará a ser considerada contribuinte automaticamente, ficando sujeita ao recolhimento do IBS e da CBS a partir do mês subsequente ao excedente.

A Elo continuará acompanhando as publicações oficiais e manterá os clientes informados sobre qualquer atualização relevante antes da entrada em vigor da obrigatoriedade.