Aluguel na Reforma Tributária: pessoa física ainda faz sentido em 2026?

Equipe Elo
há 8 horas
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Entenda como as novas regras do IBS e da CBS podem elevar a carga tributária na Pessoa Física para até 35,9% e descubra por que a estrutura de Holding no Lucro Presumido é uma alternativa mais eficiente para proteger a rentabilidade dos seus imóveis.

Com a entrada em vigor da fase inicial da Reforma Tributária em 2026 e a regulamentação do IBS e da CBS, muitos proprietários de imóveis passaram a se perguntar se manter a locação na pessoa física ainda é, de fato, a estrutura mais eficiente do ponto de vista tributário.

A seguir, apresentamos uma análise objetiva da tributação atual, dos possíveis impactos a partir de 2027 e dos procedimentos técnicos normalmente necessários caso haja decisão de reorganização para pessoa jurídica (como uma holding imobiliária). A premissa aqui é simples: a estrutura societária pode mitigar impactos futuros, mas a decisão precisa ser técnica e individualizada.

Tributação atual da locação na pessoa física

Hoje, a receita de aluguel recebida por pessoa física é tributada pelo Imposto de Renda, conforme a tabela progressiva:

Alíquotas de 7,5% a 27,5% (alíquota máxima);
Incidência mensal via Carnê-Leão;
Ajuste anual na Declaração de IR.

Na prática, a carga efetiva pode chegar a até 27,5%, dependendo do valor mensal recebido e da faixa aplicável.

Tributação atual da locação na pessoa jurídica (Lucro Presumido)

Para empresas cuja atividade seja locação de imóveis próprios, a carga efetiva informada é:

Faturamento anual até R$ 240 mil: 11,33%
Faturamento anual acima de R$ 240 mil: 14,73%

Além disso, há um ponto relevante sobre distribuição de lucros:

Lucros distribuídos são isentos de IR até R$ 50 mil por mês e por CPF, desde que exista escrituração contábil regular.
Acima de R$ 50 mil/mês, há retenção de IR na fonte de 10%.

Ou seja: no cenário atual, a pessoa jurídica pode apresentar uma carga menor do que a pessoa física em muitos casos, mas isso depende de receita, disciplina contábil e estratégia de distribuição.

Impactos do IBS e da CBS a partir de 2027

A partir de 2027, a análise deixa de ser apenas “quanto pago hoje” e passa a incluir “como o IBS e a CBS alteram o custo tributário do modelo”.

Pessoa física: quando passa a ser contribuinte em 2027?

A pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS a partir de 2027 quando:

tiver mais de 3 imóveis; e
receber mais de R$ 240 mil no ano.

Se essa condição for atingida, há um aumento relevante na carga:

acréscimo de 8,4% sobre a alíquota à qual a pessoa já estiver sujeita.

Exemplo prático: se a pessoa física já está na alíquota máxima do IR (27,5%) e houver o acréscimo de 8,4%, a alíquota efetiva final pode chegar a 35,9%.

Pessoa jurídica: efeito do IBS e CBS em 2027

No caso da pessoa jurídica, o aumento projetado é:

Empresas com faturamento anual até R$ 240 mil: de 11,33% para 16,8%
Empresas com faturamento anual acima de R$ 240 mil: de 14,73% para 19,28%

Em outras palavras: ambos os modelos sofrem aumento, mas com intensidades diferentes. A avaliação não é “PJ sempre é melhor”, e sim “qual estrutura otimiza o resultado considerando a nova incidência, a realidade do portfólio e o desenho societário”.

Procedimentos para migração para pessoa jurídica

Caso se opte pela constituição de uma holding imobiliária (ou empresa de locação), estes são os passos técnicos normalmente recomendados:

Constituição e estruturação inicial

Constituição da empresa com objeto social adequado:administração e locação de bens próprios.
Definição do capital social:
- avaliação do valor de integralização;
- planejamento para evitar incidência de ITBI sobre excedente.

Avaliações tributárias e municipais

Análise do ITBI:
- verificação da legislação municipal aplicável.
Avaliação de ganho de capital:
- integralização pelo valor histórico ou pelo valor de mercado;
- análise do impacto tributário na pessoa física.

Ajustes contratuais e operação

Alteração contratual com inquilinos:
- elaboração de aditivo contratual;
- substituição do locador para a pessoa jurídica.
Organização operacional:
- abertura de conta bancária empresarial;
- adequação do fluxo financeiro;
- escrituração contábil regular.

Não existe solução padrão: o que precisa entrar na simulação

Ainda que a estrutura societária possa ajudar a mitigar impactos, não existe “modelo universal”. A decisão deve considerar, no mínimo:

receita atual e projetada de aluguéis;
valor histórico dos imóveis (e eventuais impactos na integralização);
município de localização (especialmente por conta do ITBI);
estrutura familiar e sucessória.

A Reforma Tributária muda o jogo porque, a partir de 2027, o custo fiscal da locação pode se elevar de forma significativa dependendo do perfil do proprietário e da estrutura adotada. Em alguns casos, permanecer na pessoa física pode perder eficiência; em outros, migrar para pessoa jurídica sem planejamento pode gerar custos desnecessários (principalmente por ITBI e ganho de capital).

Seguimos acompanhando atentamente os desdobramentos da Reforma Tributária para orientar nossos clientes com segurança e responsabilidade, sempre com base em simulações e critérios técnicos adequados à realidade de cada patrimônio.